第512章 空白套白鲸(上)
第512章空白套白鲸(上)
2007年6月9日周六下午,梁鑫一行人抵达北方环渤海区域某三线城市。因为周末不上班的原因,他们并没能第一时间见到本地相关部门的负责人。不过好在也不是没有事情可做,趁着这点时间,梁鑫立马就让两个月前就跑来这里办事的分公司负责人,带着他们浩浩荡荡去了本地项目的所在地——某片极其破旧的棚户区。
由东风投资集团直接委派过来的这位陆经理财务出身,一路上满嘴都是数据,思路很清楚地跟梁鑫汇报道:“梁总,这边这片区域总占地面积是两百四十亩,总住户数是一千两百零四户,户籍人口三千八百六十六人。这边地方上的意思是,全部面积分摊到各户头上,就别算什么住宅面积和公共面积了,按平均每平方补贴四千八来算,我们出七亿七,直接交给当地,他们拿钱负责拆迁和安置,把这片地方全部夷平后,我们马上进来施工……”
“其他费用呢?”
梁鑫左右看着棚户区上空乱糟糟的电线,小弄堂两旁脏兮兮的阴沟,仿佛回到了七八年前的W市老家,内心既怀念又嫌弃。
陆经理道:“全部算进去了,转让金还有各种税费,全包括在里面。”
“妈的那也太离谱啊。”梁鑫道,“两百四十亩的地,只有有三分之一都是小路吧?”
“不好说,有些小弄堂走路的地方,过去也是有产权的。”陆经理道,“这边的很多地方,都是以前分地分房的时期人为分割出来,好多院子里的空地,看着好像是公共的,有些部分可能又有住户的产权在里头,有些公共区域,以前就相当于是地主家的后院什么的……”
“那我们的其他建设成本还没算进去呢。”梁鑫眉头微皱,“光拿地就要七亿七,两百四十亩的地,能抠出来盖楼的地最多也就一半,一百二乘以个六六七,一平方一千五……”手里拿着计算器噼里啪啦敲,最后敲出个数来,“盖楼还得花一亿二,那踏马的这片地方,光开发成本就十个亿了。本地有关部门,胃口也太大了吧?吃相是不是有点难看啊?”
陆经理忙道:“梁总,这边是市中心啊,您看我们按二十四万平的总建筑面积来算,一平方卖一万,营收就二十四亿了,一整个项目下来,税后利润差不多能有十个亿。”
“倒也是……”梁鑫点点头,“这边拆迁工作好做吗?”
“应该没问题吧。”陆经理指了指四周脏乱的环境,“这种地方,谁不想早点搬走啊?”
话音落下,胡同里不少看热闹的老头老太,就纷纷叫嚷起来。
“这边要拆了啊?”
“赔多少钱啊?”
“你们是政府的人吗?”
各个眉飞色舞,喜出望外。
梁鑫稍微放慢脚步,随口问一个老头道:“大爷,您家房子有多大?”
老头看梁鑫觉着年轻,但见他身后呜呜泱泱的阵势,也就不管这点小问题了,笑呵呵道:“六十来个平方吧,你们什么时候过来拆啊?”
“哈哈哈……”梁鑫半个字都没透露,直接打着哈哈,敷衍过去。
一大群人在胡同里走了两个多小时。
最后从一条巷子里拐出来,便是城市的主干道。
小巷对面,正对着他们入住的酒店。
过马路的时候,陆经理还在跟梁鑫叨叨:“这边的意思是,我们要么先把这个项目接下来,不然的话,他们是不会把其他地块批给我们的,接手这个项目就是我们拿其他地块的条件。”
“挺会提条件啊。”
梁鑫笑道,“那你抓紧跟这边的领导约个时间吧,最好星期一早上就能坐下来谈,有什么别的问题的,咱们争取一次性谈明白,我们接下来还有好几个别的地方要看。”
陆经理道:“我回头马上就联系,您看,那边那幢楼,就是这边街道的办事处,区政府也离得不远。”他指向和酒店仅仅百来米之隔的小楼。
梁鑫远远看了眼,嗯了一声。
片刻后,众人回到酒店。
梁鑫担心陆经理已经收了不该收的钱,先把他打发走。然后在酒店开了个会议室,一群人坐下来,梁鑫开门见山就问:“大家觉得,这片地方位置怎么样?”
底下二十来人,基本全都堪称卖楼这件事上专家中的专家。
W市从第一次旧城改造开始,他们中的很多人就已经在干这行了。
梁鑫的问题一提出来,立马有个德高望重的经理说道:“梁总,位置很好,放在咱们W市的话,稍微炒一炒,一平方卖到两万完全没问题。陆经理刚才说一万,我觉得有点保守了。”
梁鑫脸上很尊重对方意见的样子,认真点点头,又问其他人:“大家都觉得不错吗?”
“不错,地理位置没问题。”
“主要是拆迁这块工作,这边不知道效率怎么样。”
“我们要是一次性把七个多亿扔进来,这边拆不动的话,情况就被动了。”
“不知道他们还有没有在接洽别的地产公司,要是没有的话,这片区域到现在都没人开发,估计就是资金方面的原因了,全国现在能一口气拿出这么多钱的地产公司不多。”
满屋子人畅所欲言。
梁鑫静静听着,等他们说完,才缓缓道:“大家说得很对,关键还是拆迁的问题。咱们目前呢,开发思路是很简单的。一座城市,至少拿三块地。第一块地,拿来盖楼,第二块地,开发我们的广场,第三块地,看情况开发或者等时间卖掉。
拿卖楼的钱,覆盖整个建设和开发成本,包括我们修建广场的成本和融资的成本;拿卖地的钱,覆盖我们拿地的成本。
按刚才的计算,这边这个项目,总利润大概十个亿。这十个亿,刚好足够修一个广场,同时一号地块的建设和拿地成本,也已经覆盖住了。这样我们再多拿一块地的话,不管是开发还是直接出售,捏在手里肯定不亏。这个项目,整体上我看问题不大。那就……先敲定了?”
会议室里的众人,纷纷点头。
眼里闪耀着和拆迁户们差不多的光芒。
大家都是拿项目提成的。
项目推进得越快,他们越早拿钱。
而且出了事反正有梁鑫担着……
怕个鸡毛啊!
“行吧,那……关总,你拿个简单的谈判方案出来,各方面成本,你看情况能争取的再争取一下,省下来的钱,每一毛都是弟兄们的奖金。”
“哈哈哈哈……”
会议室里一阵愉快的笑声。
梁鑫微笑看着,拿出手机,给蓝秋燕打了个电话,“妈,东风慈善账上现在有多少钱?慈安理财的钱,银行那边返回来没?”
“四十六亿。”蓝秋燕道,“你要多少?”
“先给我打十个过来吧。”梁鑫道,“东风广场叉叉市分公司,我后天让人带项目合约回去,凌煜那边的领导,我已经跟他们谈好了,我们等额把剩下的钱全都贷出来……”
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2007年6月9日周六下午,梁鑫一行人抵达北方环渤海区域某三线城市。因为周末不上班的原因,他们并没能第一时间见到本地相关部门的负责人。不过好在也不是没有事情可做,趁着这点时间,梁鑫立马就让两个月前就跑来这里办事的分公司负责人,带着他们浩浩荡荡去了本地项目的所在地——某片极其破旧的棚户区。
由东风投资集团直接委派过来的这位陆经理财务出身,一路上满嘴都是数据,思路很清楚地跟梁鑫汇报道:“梁总,这边这片区域总占地面积是两百四十亩,总住户数是一千两百零四户,户籍人口三千八百六十六人。这边地方上的意思是,全部面积分摊到各户头上,就别算什么住宅面积和公共面积了,按平均每平方补贴四千八来算,我们出七亿七,直接交给当地,他们拿钱负责拆迁和安置,把这片地方全部夷平后,我们马上进来施工……”
“其他费用呢?”
梁鑫左右看着棚户区上空乱糟糟的电线,小弄堂两旁脏兮兮的阴沟,仿佛回到了七八年前的W市老家,内心既怀念又嫌弃。
陆经理道:“全部算进去了,转让金还有各种税费,全包括在里面。”
“妈的那也太离谱啊。”梁鑫道,“两百四十亩的地,只有有三分之一都是小路吧?”
“不好说,有些小弄堂走路的地方,过去也是有产权的。”陆经理道,“这边的很多地方,都是以前分地分房的时期人为分割出来,好多院子里的空地,看着好像是公共的,有些部分可能又有住户的产权在里头,有些公共区域,以前就相当于是地主家的后院什么的……”
“那我们的其他建设成本还没算进去呢。”梁鑫眉头微皱,“光拿地就要七亿七,两百四十亩的地,能抠出来盖楼的地最多也就一半,一百二乘以个六六七,一平方一千五……”手里拿着计算器噼里啪啦敲,最后敲出个数来,“盖楼还得花一亿二,那踏马的这片地方,光开发成本就十个亿了。本地有关部门,胃口也太大了吧?吃相是不是有点难看啊?”
陆经理忙道:“梁总,这边是市中心啊,您看我们按二十四万平的总建筑面积来算,一平方卖一万,营收就二十四亿了,一整个项目下来,税后利润差不多能有十个亿。”
“倒也是……”梁鑫点点头,“这边拆迁工作好做吗?”
“应该没问题吧。”陆经理指了指四周脏乱的环境,“这种地方,谁不想早点搬走啊?”
话音落下,胡同里不少看热闹的老头老太,就纷纷叫嚷起来。
“这边要拆了啊?”
“赔多少钱啊?”
“你们是政府的人吗?”
各个眉飞色舞,喜出望外。
梁鑫稍微放慢脚步,随口问一个老头道:“大爷,您家房子有多大?”
老头看梁鑫觉着年轻,但见他身后呜呜泱泱的阵势,也就不管这点小问题了,笑呵呵道:“六十来个平方吧,你们什么时候过来拆啊?”
“哈哈哈……”梁鑫半个字都没透露,直接打着哈哈,敷衍过去。
一大群人在胡同里走了两个多小时。
最后从一条巷子里拐出来,便是城市的主干道。
小巷对面,正对着他们入住的酒店。
过马路的时候,陆经理还在跟梁鑫叨叨:“这边的意思是,我们要么先把这个项目接下来,不然的话,他们是不会把其他地块批给我们的,接手这个项目就是我们拿其他地块的条件。”
“挺会提条件啊。”
梁鑫笑道,“那你抓紧跟这边的领导约个时间吧,最好星期一早上就能坐下来谈,有什么别的问题的,咱们争取一次性谈明白,我们接下来还有好几个别的地方要看。”
陆经理道:“我回头马上就联系,您看,那边那幢楼,就是这边街道的办事处,区政府也离得不远。”他指向和酒店仅仅百来米之隔的小楼。
梁鑫远远看了眼,嗯了一声。
片刻后,众人回到酒店。
梁鑫担心陆经理已经收了不该收的钱,先把他打发走。然后在酒店开了个会议室,一群人坐下来,梁鑫开门见山就问:“大家觉得,这片地方位置怎么样?”
底下二十来人,基本全都堪称卖楼这件事上专家中的专家。
W市从第一次旧城改造开始,他们中的很多人就已经在干这行了。
梁鑫的问题一提出来,立马有个德高望重的经理说道:“梁总,位置很好,放在咱们W市的话,稍微炒一炒,一平方卖到两万完全没问题。陆经理刚才说一万,我觉得有点保守了。”
梁鑫脸上很尊重对方意见的样子,认真点点头,又问其他人:“大家都觉得不错吗?”
“不错,地理位置没问题。”
“主要是拆迁这块工作,这边不知道效率怎么样。”
“我们要是一次性把七个多亿扔进来,这边拆不动的话,情况就被动了。”
“不知道他们还有没有在接洽别的地产公司,要是没有的话,这片区域到现在都没人开发,估计就是资金方面的原因了,全国现在能一口气拿出这么多钱的地产公司不多。”
满屋子人畅所欲言。
梁鑫静静听着,等他们说完,才缓缓道:“大家说得很对,关键还是拆迁的问题。咱们目前呢,开发思路是很简单的。一座城市,至少拿三块地。第一块地,拿来盖楼,第二块地,开发我们的广场,第三块地,看情况开发或者等时间卖掉。
拿卖楼的钱,覆盖整个建设和开发成本,包括我们修建广场的成本和融资的成本;拿卖地的钱,覆盖我们拿地的成本。
按刚才的计算,这边这个项目,总利润大概十个亿。这十个亿,刚好足够修一个广场,同时一号地块的建设和拿地成本,也已经覆盖住了。这样我们再多拿一块地的话,不管是开发还是直接出售,捏在手里肯定不亏。这个项目,整体上我看问题不大。那就……先敲定了?”
会议室里的众人,纷纷点头。
眼里闪耀着和拆迁户们差不多的光芒。
大家都是拿项目提成的。
项目推进得越快,他们越早拿钱。
而且出了事反正有梁鑫担着……
怕个鸡毛啊!
“行吧,那……关总,你拿个简单的谈判方案出来,各方面成本,你看情况能争取的再争取一下,省下来的钱,每一毛都是弟兄们的奖金。”
“哈哈哈哈……”
会议室里一阵愉快的笑声。
梁鑫微笑看着,拿出手机,给蓝秋燕打了个电话,“妈,东风慈善账上现在有多少钱?慈安理财的钱,银行那边返回来没?”
“四十六亿。”蓝秋燕道,“你要多少?”
“先给我打十个过来吧。”梁鑫道,“东风广场叉叉市分公司,我后天让人带项目合约回去,凌煜那边的领导,我已经跟他们谈好了,我们等额把剩下的钱全都贷出来……”
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