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首页  »  仁科地产  »  文旅小镇的开发模式有千百种,您选择哪一种?

摘要: 开发模式决定项目的盈利能力,同样也决定项目的存活能力。



文旅小镇的开发模式是什么?有人说有改造和新建模式,有人说是乡村模式,也有人说是游乐场+地产模式。众说纷纭,不一而足。


其实,从提出特色小镇到现在不过两三年时间,现在遍地开花、一窝蜂地上,大家都在摸着石头过河,成熟的、可借鉴的模式并没有正解。


但没有正解,不等于我们不去探讨,因为,开发模式决定项目的盈利能力,同样也决定项目的存活能力。下面看看陈仁科老师怎么说。


文旅小镇开发模式到底有几种呢?我试着概括为以下几类:


1

游乐地产模式



深圳东部华侨城


这以深圳东部华侨城为典范,先做世界之窗、民俗村、再做欢乐谷,等地块成熟后进行大片地产开发。后来发展到全国遍地开花,欢乐谷地产开发成为被普遍借鉴的模式。但这种模式有先决条件,一是资金实力雄厚;二是有耐心等得起。


不过看目前全国开花的欢乐谷,有些项目并非理想。确实也是,仅靠游乐吸引人气并不能真正提升项目的居住价值,还不如建座医院、一所学校来得实在。因此,此种模式如果不创新、不改良,其前景又怎样不令人担忧?



2

度假地产模式



海口观澜湖


这一类以观澜湖为代表。其模式是先做环境,再考虑居住。观澜湖的高尔夫球场享誉世界,以火山岩为主题的水上乐园,在海南岛独一无二;还有一个中型的游乐场。


除了精心提升硬件外,观澜湖度假区还保留了一部分原生态的野生次林,所有的景观装饰都是由火山岩自然堆砌,让人感受到原生态的自然文化。独特的环境优势自然为后期的地产开发奠定了成功的基础,所以其产品价格是周边同类项目的两倍。


观澜湖的成功不能简单复制,但理念却可以推而广之。创造核心价值,打造真正的度假功能,追求更高层次的度假服务。





3

旅游商业模式



琉森堡文旅商业小镇


这一类小镇一般都建在城郊,主力消费群以主城年轻人和外地游客为主。此种模式的关键是处理"游和购"的关系,它对商业环境、商业形态、商业业态、商品展示、商品类别的选择有着和城市百货商业完全不同的组合。(可参考我的《琉森堡文旅商业小镇实战》一文)。



4

旅居养老模式



绿城乌镇雅园


绿城乌镇雅园是目前最成功的样本。借助乌镇优美的水乡风情、厚重的江南古镇文化底蕴和品牌效应,绿城独具匠心打造出一个世人惊叹、亦养亦居的经典。这一模式最重要的是对老人"养和护"的流程设计,关键不在硬件设施,而在后期的运营和服务。



5

产业观光模式




以休闲农业最为突出,多以花海、果林、农场等形式出现,目前在成都周边、云、贵等丘陵、山地区域开发最多。丘陵、山地等自然风貌是基础条件,游客亲身体验和参与的场景和方式才是关键。


这里要注意的是,回归自然不等于回归劳作,游客是来休闲放松的,不是来干农活的。现在有些休闲农业走偏了,布置很多劳动的场景,让游客浅尝辄止就好,但过极则无聊。


这种模式还有一个需要根本重视的问题:如何利用自然资源、地形地貌打造观赏性强的视觉效果,如大片的玫瑰花海、油菜花海、葡萄棚架等等,并在其间营造一些浪漫、舒适的情调,使农业与休闲实现对接融合。


当然,产业和旅游观光模式不仅仅只有农业,其他如体育、艺术、美术、等等产业一样可以组合,如我们在浙江丽水策划的"艺谷油画小镇"就是將油画产业与文化旅游结合的例子。




6

古镇改造民宿模式




这一模式的关键是:古镇是否有文化基因,或者风情、或者民俗、或者饮食、或者自然风光,这些文化因子必须是独特的、甚至是独一无二的。


古镇的核心虽然是“古”,但如果不加以重新定位和改造,也很难成为游客的新宠。虽然我们正是因为崇尚原始、自然、古朴、历史感,才去寻找和追崇,但也因为闭塞、落后、原始而与城里人最基本的生存要求相去甚远,如果不重新改造,很难留住客。


那么改造什么呢?既然是改造,那么就不是新建,而是在原有基础之上,改掉不适应的东西,造出原本缺乏的东西。但无论是“改”还是”造”,其原则还是对历史和文化的尊重。改造不是破坏,而是丰富或提升。所以,古镇改造一样要有顶层设计,要有定位,要有新的规划方案。


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7

旅组合模式



因为项目规模大,单一的形态和业态难以支撑。所以,很多人就将更多的类别组合进去,也就是文旅是个筐,什么都往里面装。


这样看似业态丰富、功能更全、风险更小,但我认为这种模式的顶层设计没做好、风险最大。当然,这种模式也并非就一定不能成功,关键是处理好几种类型的逻辑关系,将能够相互依存、相互提升的类别进行组合。如度假和养老的组合,观光和游乐的组合等都可以大大提升小镇的生存和发展能力。


不过,我还是要着重提醒:这种模式最怕乱,想到什么做什么,什么都往里面装,最后到底是个什么可能连自己都不知道。这样的小镇特色荡然无存,结果就是万劫不复!



文旅小镇的开发模式肯定不止这些,但不管还有多少新模式出现,选择什么样的开发模式都同样有一个决定因素:开发主题不同,其选择的开发模式就会不同。


主题决定模式!而不同的开发模式决定项目的盈利模式,决定项目的存活率。




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